Locação Por Temporada Em Condomínios: Decisões Do Stj E Novas Regras Municipais Reforçam Limites E Ampliam O Debate Jurídico

Jurisprudência nacional e normas locais apontam para maior controle, segurança e definição de direitos em locações via Airbnb e plataformas similares.

As locações por temporada intermediadas por plataformas como Airbnb continuam entre os temas mais sensíveis no direito condominial brasileiro. Além da preocupação com segurança, rotatividade de visitantes e uso indevido das áreas comuns, o assunto ganhou novos contornos jurídicos com decisões recentes dos tribunais e com regulamentações municipais que impactam diretamente o mercado.

No âmbito nacional, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimentos importantes. No REsp 1.819.075/RS, julgado em novembro de 2021, a Segunda Seção decidiu que condomínios podem proibir locações via plataformas digitais quando suas convenções preveem destinação estritamente residencial. O Tribunal considerou que a alta rotatividade, ausência de vínculo comunitário e características semelhantes à hospedagem se chocam com a natureza exclusivamente residencial prevista em muitos edifícios.

Por outro lado, o STJ também definiu que, na ausência de cláusula restritiva, a locação por temporada não pode ser proibida, cabendo ao condomínio apenas regulamentar aspectos de segurança, cadastro e circulação de visitantes. A locação por temporada permanece amparada pelo art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), desde que não ultrapasse 90 dias e não altere a finalidade da unidade.

Ao mesmo tempo, diversos municípios passaram a editar normas específicas diante do crescimento de empreendimentos utilizados exclusivamente para Airbnb. Em São Paulo, o Decreto Municipal nº 64.244/2025 (HMP/HIS) estabeleceu a proibição do uso de unidades classificadas como Habitação do Mercado Popular (HMP) e Habitação de Interesse Social (HIS) para locações de curta temporada. Essas unidades, subsidiadas pelo programa federal Minha Casa Minha Vida, vinham sendo adquiridas por investidores e destinadas à locação turística, gerando distorções no propósito habitacional original.

O decreto municipal gerou forte impacto em condomínios compostos por unidades HMP/HIS. Muitos passaram a realizar assembleias para tentar autorizar locações por temporada e evitar prejuízo aos investidores, mas decisões recentes têm invalidado esse tipo de deliberação. Uma decisão judicial recente proibiu a realização de assembleia destinada a validar esse tipo de locação, indicando que o tema tende a movimentar intensamente o Judiciário nos próximos meses.

Paralelamente, condomínios em todo o país reforçaram seus regulamentos internos, adotando práticas como:

• cadastro prévio dos ocupantes;

• comunicação antecipada à administração;

• controle de acesso às áreas comuns;

• regras de segurança compatíveis com rotatividade elevada;

• aplicação de multas em caso de descumprimento.

Decisões de tribunais estaduais, como TJSP e TJPR, seguem na mesma linha do STJ: a convenção condominial permanece como instrumento central. Sua redação e finalidade são determinantes para a permissão, restrição ou proibição da locação via plataformas digitais.

Segundo o Lacerda e Paulucci, especializado em direito condominial e imobiliário, o avanço das locações por plataformas digitais exige que condomínios revisem convenções e regulamentos, especialmente diante de normas municipais como a que afeta unidades HMP/HIS. O Lacerda e Paulucci destaca que clareza jurídica, alinhamento normativo e protocolos de segurança adequados reduzem conflitos e protegem tanto o coletivo quanto o direito individual de propriedade. O Lacerda e Paulucci reforça que cada caso deve ser analisado considerando a jurisprudência do STJ, legislações locais e as características específicas de cada empreendimento.